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5G时代,如何找到新痛点和机遇?

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华哥科技(huage.com) 在这个大时代的背景下,我们作为行业从业者,要具备超前的眼光,要看得到未来,同时充满激情。我们一定要相信未来,相信时代,去尽所有的努力,利益他人、利益社会、助推新时代的文明。我们毫不怀疑这个机遇。

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阅读前先思考:

  • 未来新空间对我们的生活有何影响?

  • 如何理解空间与社群和流量的关系?

今天我们聚在一起讨论的主题是“新空间”,那么何为新空间?

在我看来,地产行业从增量时代向存量时代的转变,使得空间从传统钢筋水泥的实体空间,转变成为办公、居住、娱乐、消费等场景下提供服务的载体,我们称之为新空间。而消费行为的改变和技术的变革,也为新空间创造了无限可能。

在未来,空间将成为一切服务的载体和流量的入口。面对未来,虽不可以预知,但可以用前瞻性的眼光去展望。

基于现在行业日新月异的变化,我认为未来新空间会衍生出很多新物种,创业公社、YOU+国际青年社区、商业资产运营等都存在成为新物种的潜力。为什么这么说呢?

在未来的商业、办公、酒店、公寓和各类主题空间内,我们设想都会需要一个统一的运营商来管理,但它绝对不是一个物业管理公司,也不是一个商业运营公司,它是在现有运营商基础上的迭代和升级。

它会是一个基于设计、技术、人文、社群和流量概念上的“新物种”,存在于新空间之内,为空间提供新的价值。

一、新空间产生的两大背景

创新是新空间的第一驱动力。当城市的核心价值,从资产占有转变为创新驱动后,空间的价值被重新定义。

为什么空间价值会重新被定义?怎么定义呢?

新经济发展的两大背景推动了新空间趋势的产生:一是消费升级,二是产业重构。

就消费升级而言,文化、娱乐产业的迅猛发展,使得消费者对个性、定制、潮等的关注加剧,同时对体验类的需求也逐步上升,消费的变化对空间提出了新的需求。

就产业重构而言,万物互联的时代,由于技术的进步,行业之间的边界逐渐被打破,跨界融合成为大势所趋。

这就意味着空间需要承载更多的功能,并且科技的发展为这一空间现象提供了实现的可能。

是的,地产行业从增量时代向存量时代的转变,使得空间从传统钢筋水泥的实体空间,转变成为办公、居住、娱乐、消费等场景下提供服务的载体,我们称之为新空间。

而消费行为的改变和技术的变革,为新空间创造了无限可能。新空间的时代是脑洞大开的时代,新空间是未来的空间。

我们没有标准答案,一切都是探索未来和相互碰撞。

二、新空间对空间价值提升的

我们为什么去探讨新空间?因为探讨新空间对行业有价值。

增量时代向存量时代的转变,增量物业面临着新经济形势下的新命题,刚刚我们提到消费升级和产业机构都变化了。

增量物业的版图必须和变化了的因素协同;另一方面大量的存量物业面临着城市更新的重新规划、再造,这是机遇,也是挑战。

那么,如何通过新的手段去抓住机遇、迎接挑战,提升空间的价值呢?新空间从四个维度进行了讨论,分别是:

设计赋能、科技赋能、社群赋能和流量赋能。

这里需要特别提出的是,它们不是平行的关系,而是在内在逻辑上存在叠加和递进。

1. 新空间1.0阶段:设计赋能

设计赋能可以分为两个方面:传统的设计和新设计。

  • 一是原有的传统设计,包含大家都知道的:建筑设计、室内设计、景观设计、园林设计、照明设计、机电设计等。即使是传统的设计维度,也会在新空间时代也展现出新的趋势。比如我们看到亚马逊的最新办公室、北京大兴机场,都在设计上有焕然一新的感觉。

  • 二是开发商之前比较少接触的,包括:VI设计、IP内容设计、主题空间设计、体验设计、数字多媒体设计等。

先说关于VI的设计,比如北京的CHAO酒店,LOGO的网状元素贯穿整个建筑:地板、天花、地上的图案等。而中文的“巢”字诠释了“繁华都市中的一隅栖居地”的含义,也与它酒店的属性气质相匹配。

它有一个教堂式的会议厅,平常也会有很多活动,现在已经是北京的网红酒店。

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再比如:MUJI “极简生活方式”的设计,从定位“极简人”的用户画像,到用户的“衣食住行穿”都做了,不仅传递出了一个品牌,更是一种生活哲学。

关于体验设计,现在已经有专业的公司通过成熟的体验思维去研究市场、观察用户和研发产品,比如唐硕体验思维,也会在后面和大家进行专门工作坊。

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数字多媒体设计基本采用的是VR/AR、CG(计算机动画)、数字投影、互动捕捉、全息投影,这几年已经大量应用于商业空间当中。

沉浸式数字体验的亲子中心、餐厅,比如Teamlab(艺术团队)都在持续引发大家的好奇、吸引了大量的关注。

而提到IP设计&主题空间设计,粉丝科技是一个很好的案例。

通过数十个亲子IP的多维矩阵打造,在不同尺度空间内、不同的空间业态内,都在发挥着很好的效用。

2. 新空间2.0阶段:科技赋能

关于新空间的科技,我们同样可以分成两个维度:底层技术和应用场景。

底层技术包含:

  • 生物识别(人脸、语音、虹膜、手脉等)、传感器、人机交互、互动捕捉、云技术(云计算、云服务、云应用)、室内定位技术、AR/VR/CG、全息投影等等。

  • 新空间的科技应用场景:主要体现在智慧办公、智慧住宅、智能酒店、智能商业、智慧停车和智慧物流和文旅科技。

在未来的新空间内,无论是办公室、公寓、商场、公园还是文旅景区,任何线下的实体空间都将在云端有一个一一对映的虚拟空间。

线下的实体空间用户完成体验的同时进行了所有用户的数据采集,在线上虚拟空间对大量数据进行计算、分析,之后将数据传递到线下空间。

于是,线下空间便可以根据用户特质提供更优质、更精准的体验服务,形成非常完备的循环。这就是科技对新空间赋能的具象体现。

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紧接着我们分领域来说明:

① 智慧办公

在未来,科技价值在空间当中最能得到体现是办公领域。未来的办公有3个要素:智能科技、共享经济和社群运营。

我设想的未来的商业楼宇是这样的复合组成,上面是大型的企业办公室,比如像IDG、华为总部等这类企业,中间一部分1-2层是联合办公,而下面是联合办公的配套,比如大堂、咖啡、简餐等。

整体来讲,这整栋商业楼宇应该是由一家空间运营商来统一运营的,而不是现在我们看到的状态。

只有整栋楼宇由一家运营商统一管理时,“共享”的价值和效益才能真正体现出来。

如果只在2000平米的某一层楼里,我不认为它是共享经济,因为它规模和需求都还不需要共享。而这个共享包含两层含义:一是空间共享,二是服务共享。

同样的,这样的联合办公也需要在云端由统一的管理数据系统,这个系统管的绝不只是联合办公的两层楼,而是整栋楼宇。只有当整栋楼宇的数据由统一的运营商管理时,数据的价值才能发挥。

数据系统会给楼上的大型办公提供性价比更高的办公空间解决方案,到底是1个会议室还是3个会议室,到底是20个工位还是18个工位。

数据系统会更优的将服务传达,楼下的咖啡馆如果只是服务楼宇内的咖啡人员,那么是不是必须停留在一层的高租金区还是可以腾挪到其他的空间?整体提升空间的坪效。

这就是我说的空间共享和服务共享的含义。

在联合办公的技术端,我们看到门禁、智能云锁、智能柜、智能灯具、智能环境、云投影、云打印和智能窗帘方面,都已经有所运用。

将来的写字楼不会再看到现在的闸机,而是通过人脸识别进入同时传递给电梯,它就知道你要到几楼,电梯的效率也就变高。

访客要来,给访客发几个邀请码,在指定时间内闸机识别才能进入楼宇,进了电梯就直接到达你的办公室,不会去别的地方,这就是未来的场景。

未来的服务场景,是人、机、物的深度融合,重新定义了人与空间的智慧交互;也时时刻刻感知空间内的人的需求,并通过云计算、大数据,给你提供个性化服务,推荐最合适的解决方案。

我们设想在将来的办公楼里,你只需要给空间简单地发布指令,云端就会提供系统的服务,在空间内你想叫外卖、打车、订机票,只需通过语音说“我要出差”、“我饿了”、“我要回家”等指令即可实现。

它知道你饿了喜欢吃什么,知道你家在哪里,知道你出差要去哪个城市。

空间会给你推送个性化的服务,而不是基于移动手机端的标准服务,这是智能空间的作用。

那么,这种情况下,美团、滴滴、携程是不是就不会存在了呢?这个命题我曾经与美团讨论过:为何你们不做个性化推送?

美团回答我:因为我们与你们的客户之间是弱连接,你们的办公室、空间、空间运营商和客户是强连接,我们做不到。

这是将来所有做空间、做地产、做运营的人的机会。在将来,一个智能空间的运营商,能干掉所有这些平台公司。

假如这些平台公司被干掉,则世界上最伟大的移动端——苹果公司可能也要被干掉了。打开脑洞,想想有没有这个可能。

② 智慧商业

从智慧办公我们聊到智慧商业,智慧商业空间有一些明显的特点:体验、沉浸式、个性化的要求。

客户需要社群感、归属感,所以未来的商业空间要有生活场景化。比如:蔦屋书店,这实际是一家数据公司,蔦屋书店的定位和运营都是基于周边的消费大数据。

将来中国的商业地产,会比蔦屋书店还要牛,这是基于中国强大的数据网络。

数据网络遍布城市之间,最明显的是电商与快递,即阿里、天猫、京东已经无孔不入。很多公司在选址上,都是在用快递和电商数据来定位周边商场的消费和画像。

③ 智慧物流

智慧物流将仓储、分拣、搬运、送货一气呵成,相比传统物流而言,人效提升了4-5倍;空间增加的立体贮藏能力也使坪效大大提升。

④ 智慧住宅

关于智慧住宅,是指智慧社区,从智能硬件、基础服务和社区场景不同层级去剖析,比如:腾讯做的“海纳社区”。

它基于物联网、大数据和人工智能,相当厉害,但它解决的不是痛点,而是通过技术与业务的结合来实现社区的智能,提供安全、舒适、便捷的智慧服务,但没有将这三样技术应用到极致。

基于家庭里的应用场景,智能厨房、自动开窗帘、空调、可以提前半个小时打开的灯、看书时可以自动关闭的窗帘、自动设置音乐、自动测血压、自动测身高等等,都很需要,但这没有一个是痛点,只能作为智能家居。

说到这里我们就看到一个很明显的趋势:智能家居阶段,其实只干了一件事,就是单向接收指令。

你要它开窗帘它就开窗帘,让它开灯它就开灯;到智慧管家阶段,则是基于大数据。像为你安排一位资深“管家”,了解你所有的行为习性,把你的家打理得很好,并主动帮你做一些事情。

那么到人工智能阶段呢?更像是电影《钢铁侠》中的贾维斯(JARVIS),和你互动,甚至帮你决策。比如:电影情节中,托尼的女朋友生日,贾维斯自动送上了生日的鲜花;托尼遇到危险时,贾维斯拨通女朋友电话告别等等。

⑤文旅科技

我们举几个例子来说明:

比如故宫过大年,通过全息影像做了一个很生动的动画,体现了科技在文旅中的应用。

比如VR/AR看故宫,将来你带着孩子去参观故宫,拿手机一照养生殿里的椅子,里边有一个“增强现实”,会出现一个虚拟的小公主;等下次你再去参观时,还是这么一个椅子,但孩子拿手机一照,会看到这个小公主长大了。

还比如孔府大学堂,传统的实际雕塑和全息感受,正体现了传统和科技,现在与未来的对比。

由此可见,无论是在故宫还是在商场里,科技应用都是很好的导流。

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⑥ 智慧酒店

2019年6月全球酒店市值排名表中,华住酒店以104.40亿美元市值跻身第五名,这与华住在酒店会员体系、智能化方面的布局有很大的关系。

智慧酒店的科技重点体现在以下五大趋势:人工智能、云计算、大数据、移动互联网和虚拟技术。

运用了系列技术的智慧酒店就具备了更多的优势:

  • 节约成本,人工智能等的应用最大限度的提升人效比;

  • 改进管理,大数据底层服务+数字化运营,整合数据,改善内部管理,改善酒店能效;

  • 改善体验,便捷、舒适、个性化。

新一代的酒店中,科技、社群、共享、艺术、个性都会成为重要组成,来自德国的Ruby(瑰宝酒店)就是一个很好的案例。

3. 新空间3.0阶段:社群赋能

古语云“人以群分”。消费习惯的改变,让同类人聚合的诉求增强。

想“与同类人待在同样空间里”,使得社群正在不断提升空间的价值——这就是社群赋能。

例如:阿那亚,就是在卖价值观,用价值观筛选客户,这是典型的社群运营。

我觉得阿那亚很伟大,但更伟大的是YOU+。因为YOU+比阿那亚早了五年,YOU+的老板刘洋,率先提出了社群运营,率先在行业内做出了共享公寓和共享社群,给都市漂泊者一个家,建立了一个年轻人的乌托邦。

他的经营理念是“挡风遮雨,有爱陪伴”。一直以来接受过很多人的质疑,但他还是坚守下来,这一点让我佩服。

社群的本质,就是刘洋说的“连接”。

与工业互联网时代不同的是,从“关注事物”到“关注事物之间的关系”,从经营空间到经营用户,空间已成为载体。

在空间内的用户才是企业的资产。这是新空间在服务对象方面的转变。

4. 新空间4.0阶段:复合流量和流量复用

新一代年轻人的时间会越来越碎片化,工作、生活、娱乐越来越无法分开,因此他们需要无边界的空间。

评判成功的空间设计就是尽可能多的占用他们的时间、留住他们更多时间,这样才能留住给他们做生意的机会。

在这里我们两个概念——复合流量和流量复用。

① 关于复合流量:未来,任何空间都将是一个复合的空间

由于空间的社群感和归属感,使消费者要求能在同一空间满足不同的需求,这就是私域流量的概念。

复合流量是要满足工作、居住、酒店、购物和停车等等各种的使用,未来任何的空间都应该是综合空间。

② 流量复用的原理:是在同一空间下,同一类人,同一属性的流量,在不同场景之间无缝流淌

流量复用是指同一个流量在不同的业态之间都会被使用,它可以在这里面办公,同时也可以购物、消费、娱乐。

当然,“智能科技需要找到属于它真正的应用场景,在应用场景中找到良好的商业模式,触达到痛点,才能更好地推动万物互联的实现。那个时候,技术推动之下的基础设施的变革,才能展示出巨大的爆发力。”

——这是我们氪空间CEO王雪泉的一段话,放在这里非常合适。

再次重申,新空间的时代,空间将会是一切服务的载体和流量的入口。

新空间是关于未来的讨论,经过前面四个维度的分析之后,未来的新空间时代是又是如何呢?

我设想未来会进入新空间的灭霸时代:物联网IOT时代。物联网时代,空间就是一切服务的载体和流量的入口。

5G时代有更大规模的连接,更宽的带宽,超低时延,由于物联网、大数据和人工智能的完整结合,那是一个怎样变化的时代?

我们不敢预测,我们只能展望。我引用孙正义报告里的数据,他认为:

在互联网时代,伴随着互联网的流量,流量和互联网公司的市值增长倍数是1000倍;而同期,汽车行业公司的市值增长为10倍,制造行业公司的增长为23倍。

那到了人工智能时代,孙正义认为:由于人工智能公司的成长性,将来也会出现千倍增长的公司。

假如他的猜测正确,那么未来的公司都不是现在的公司,现在的公司都没有千倍的增长,阿里、腾讯都没有。

这是他的投资布局。孙正义说:我想到未来很激动,感觉睡觉都在浪费时间。我觉得这是他发自内心的说法。

同样,马云也说:我相信这个时代最大的风险是——错失机会的风险,而不是冒险的风险。

埃隆·马斯克说:只有首先看到事情的可能性,才有发生的机会。

在这个大时代的背景下,我们作为行业从业者,要具备超前的眼光,要看得到未来,同时充满激情。我们一定要相信未来,相信时代,去尽所有的努力,利益他人、利益社会、助推新时代的文明。我们毫不怀疑这个机遇。

 

内容来源:2019年7月12日,在首钢基金旗下参加学院与柯罗尼资本联合主办、紫牛基金联合发起的新空间地产创新营“新空间·新设计”开营模块上,课程学术发起人、柯罗尼新扬子基金执行董事兼合伙人王知新进行了题为“新空间:一场关于未来空间的探索”的精彩分享。


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